最近有不少房地產企業向筆者咨詢如何正確處理結轉收入的財稅問題，尤其是如何進行會計分錄。筆者結合案例闡述了房地產企業結轉收入的財稅處理，以減少稅收風險的發生。

案例：

某城區新銳置業有限公司，增值稅一般納稅人，成立于2017年2月，繳納地價款1.328億元，占地面積20萬平方米，開發建設宏達住宅項目，可銷售建筑面積平方米。2018年8月取得《商品房預售許可證》，2021年1月一期開發項目業主已入住，建筑面積平方米(當期在售房地產項目建筑面積)。1月份銷售收入從預收賬款科目結轉502，341，685元，結轉后預收賬款科目無余額，允許抵扣的稅額為人民幣。該企業增值稅扣繳率為3，土地使用稅稅率為5元/平方米，土地增值稅扣繳率為2，土地增值稅未達到清算條件。如果不考慮其他因素，如何正確處理增值稅、土地使用稅、土地增值稅，結轉收入的會計分錄？

：

一.增值稅

根據《關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第十四條(20年第18號公告，以下簡稱18號公告)的規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法的，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)文件規定執行。第四十五條規定的納稅義務發生時，應按照當期銷售額和適用稅率11計算當期應納稅額，扣除預繳的稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未預繳的稅款可結轉下期繼續抵扣。這種情況下的應交增值稅=應交增值稅-預繳增值稅。根據18號公告第十條的規定，一般納稅人以預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時，按照3%的稅率預繳增值稅。

18號公告第十一條規定，預繳稅金按照下列公式計算：

預繳稅金=預繳稅金(1適用稅率或征收率)3。適用一般計稅方法的，按適用稅率11計算；適用簡易計稅方法的，按照5的征收率計算。本案按照適用稅率9計算，預繳增值稅=502341685 (19) 3=(元)。

預付增值稅的會計分錄為(單位：元，下同):

借：應交稅金——預付增值稅。

貸：銀行存款

根據《試點實施辦法》(20年第18號公告，以下簡稱18號公告)第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，應按一般計稅方法納稅，銷售額按取得的總價和價外費用，扣除當期銷售的房地產項目對應的土地價款余額計算。銷售量的計算公式如下：

銷售額=(總價及價外費用-當期允許抵扣的地價)(1 11)。18號公告第五條規定，當期允許扣除的地價，按照下列公式計算：

當期允許扣除的土地價款=(當期待售房地產項目建筑面積待售房地產項目建筑面積)已支付的土地價款。

本期銷售的房地產項目建筑面積，是指本期申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目的實用建筑面積是指房地產項目的總實用建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨計價結算的配套公共設施的建筑面積。土地有償使用費是指由政府、土地管理部門或政府委托的征收土地價款的單位直接支付的土地價款。

允許的土地價格

1月銷售額=(總價及價外費用-當期允許抵扣的地價) (19)=() (19)=(元)

1月應交增值稅=銷項稅額-進項稅額= 9=(元)，

1月應交增值稅=預繳增值稅=(元)。

結轉收入會計分錄如下：

借方：預收賬款502341685

貸款：主營業務收入

應交稅金——應交增值稅(銷項稅額)[502341685(19)9]

根據《關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》的規定(財稅[2016]22號)，允許企業扣除相關成本和費用的銷售額。納稅義務發生時，借記“3354應交增值稅應交稅金(銷項稅額抵扣)”科目，貸記“主營業務成本”科目。

允許扣除地價對應的稅額所涉及的會計分錄有：

借方：應交稅金——應交增值稅(銷項稅額抵扣)

貸款：主營業務成本

第二，土地使用稅

房地產開發企業一般要經歷前期準備、建設和銷售房地產三個階段。在前期準備和建設階段，房地產開發企業應按占用土地面積全額繳納土地使用稅。房地產開發企業在銷售房地產階段，應當從房屋交付使用后的第二個月起，降低土地使用稅的計稅依據，但土地使用稅應當按照未交房房地產和已交房房地產的建筑面積比例計算。被征用的未開發土地應全額征收土地使用稅。房地產開發企業自全部房屋交付后的次月起不再繳納開發用地土地使用稅，稅額為零。本案中，房地產項目的可售建筑面積為平方米，當期銷售的房地產項目的建筑面積為平方米。次月即2021年2月應減少平方米數，即[(200000/) ]，2021年2月應申報繳納土地使用稅=() 5=(元)。

計提土地使用稅的會計分錄為：

借：稅和附加費

貸：應交稅費——應交土地使用稅

繳納土地使用稅元的會計分錄為：

借：應交稅費——應交土地使用稅

貸款：銀行存款

三。土地增值稅

本案中，土地增值稅沒有達到清算條件，只能先行征收土地增值稅。根據《財政部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》規定》(20、70號公告)，房地產企業以預繳稅金方式銷售自行開發的房地產項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預繳計征依據：土地增值稅預繳計征依據=預繳款-應預繳增值稅。

在這種情況下，土地增值稅的征收基數=502341685 (19)=(元)

土地增值稅稅前金額= 2=(元)。

繳納預征土地增值稅的會計分錄如下：

借：應交稅費——預繳土地增值稅

貸款：銀行存款

本文作者為李學樂家，作者單位為五河縣稅務局。本文僅供一般參考，不視為正式、會計、稅務或其他建議。我們不能保證這些材料在未來仍然準確。在未仔細考慮相關情況并獲得適當的專業建議之前，任何人不得根據內容行事。本期轉載文章僅供學術交流。文章或資料的原創版權歸原作者或原著作權人所有，我們尊重版權保護。如果您有任何問題，請聯系我們。謝謝大家！