一、關(guān)于轉(zhuǎn)售水電的政策

　　提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除納稅人支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3的征收率計(jì)算繳納增值稅。同時(shí)，納稅人可以按3向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票。

　　二、簡(jiǎn)易的賬務(wù)處理

　　1、向自來水公司支付水電費(fèi)

　　借：主營業(yè)務(wù)成本-水費(fèi)成本/電費(fèi)成本

　　貸：銀行存款或預(yù)付賬款

　　2、計(jì)算可以抵減的增值稅稅額

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)--簡(jiǎn)易計(jì)稅【發(fā)票金額/(1+3)*3】

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本-水費(fèi)成本【發(fā)票金額/(1+3)*3】

　　3、向業(yè)主收水費(fèi)時(shí):

　　借：銀行存款或現(xiàn)金

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入--水費(fèi)收入

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)--簡(jiǎn)易計(jì)稅

　　4、繳稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)--簡(jiǎn)易計(jì)稅

　　貸：銀行存款

　　需要提醒的是，應(yīng)繳納的增值稅額為：(向業(yè)主收取的自來水水費(fèi)，扣除物業(yè)公司對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額)*3，即為上述分錄3應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅的貸方數(shù)減去分錄2中應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅借方數(shù)的差額。

　　差額中“對(duì)外支付的自來水水費(fèi)”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發(fā)票或以省級(jí)以上(含省級(jí)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。如果是上述增值稅發(fā)票不一定要增值稅專票，增值稅普通發(fā)票也可以，再者從上述“對(duì)外支付的自來水水費(fèi)”只能扣減銷售額，不是抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

　　三、案例實(shí)操

　　案 例

　　甲公司取得自來水公司按3征收率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)10300元。其中，自用水費(fèi)含稅價(jià)格6180元，承租方使用水費(fèi)含稅價(jià)格4120元。取得電力公司按3稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)30900元。其中，自用電費(fèi)含稅價(jià)格20600元，收取承租方使用電費(fèi)含稅價(jià)格11330元，開具3增值稅專票。

　　假定，甲乙公司都為一般納稅人，甲公司是租賃方（可以是物業(yè)，也可以是業(yè)主），乙為承租方。乙的水電費(fèi)由甲方轉(zhuǎn)售。

　　現(xiàn)確進(jìn)行甲公司轉(zhuǎn)售水電分錄：

　　1、分析：

　　按照規(guī)定，增值稅納稅人超出經(jīng)營范圍銷售水電費(fèi)，可按規(guī)定自開或代開專票。甲公司按照轉(zhuǎn)售水電，向乙公司收取相應(yīng)的水電費(fèi)用，并開具對(duì)應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。乙公司以此為稅前扣除憑證，進(jìn)行相應(yīng)處理。其中，對(duì)向乙公司收取的價(jià)稅合計(jì)4120元水費(fèi)，甲公司應(yīng)按規(guī)定，開具增值稅專用發(fā)票。按規(guī)定采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，稅率為3。

　　水電自用部分，按進(jìn)項(xiàng)稅分錄，而轉(zhuǎn)售部分，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅差額征收，不能計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅，需要做轉(zhuǎn)出處理。

　　2、分錄

　　① 、向自來水公司繳費(fèi)，并獲取發(fā)票

　　借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目6000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）300

　　其他業(yè)務(wù)成本4120

　　貸：銀行存款10300

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）120（轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)售部分）

　　②、向乙公司收取水費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

　　借：銀行存款4120

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入4000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅120

　　③ 按扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額差額，進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)處理。

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅120

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本120（由于轉(zhuǎn)售水費(fèi)，沒有差額所以全部轉(zhuǎn)出即可）

　　PS：轉(zhuǎn)出額=取得乙公司水費(fèi)的成本×3

　　電費(fèi)的分錄

　　④ 繳納電費(fèi)時(shí)和水費(fèi)分錄 “①”分錄一樣

　　借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目20000

　　其他業(yè)務(wù)成本10300

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）900

　　貸：銀行存款30900

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出）300

　　⑤ 向乙公司收取電費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

　　借：銀行存款 11330

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 11000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 330

　　⑥ 扣除成本差額征收

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅300

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本 300

　　⑦ 上繳稅款

　　借：應(yīng)交稅費(fèi) — 簡(jiǎn)易計(jì)稅 30

　　貸：銀行存款