房企優質項目篩選及展業思路！

王彬處于危險之中。

一、房企資金渠道概述

二，房地產企業開發業務流程及各階段的融資需求

(一)土地征用階段

1.征地階段的業務流程

2.土地征用階段的會計核算

3.征地階段的稅務處理

(2)開發建設階段

1.開發和建設階段的業務流程

2、會計的發展和建設階段

3、開發建設階段的稅收處理

(3)銷售(預售)階段

1.房地產企業商品房銷售/預售流程

2.預售階段的會計核算

第三，房地產企業的財務和指標優化與調整

(一)房企集中核算科目。

1.貨幣資金的構成和特征

2.庫存構成及其特征

3.投資性房地產的構成和特征

4.其他應收款和應付款

5.有息債務

6.預收賬款

7.經營活動現金流量

(B)修訂財務指標和系統

1.運營能力指標

2.盈利能力指標

3.杠桿水平指示器

4、償債能力指標

四、投資房地產業的路徑——以明股實債為例

(一)明股實債貿易結構

(二)明股實債會計處理

(三)明股實債企業發展思路

1.房地產投資基金模式

2、合資成立項目公司模式

(四)明股實債商業模式的意義。

定金

商品房認購協議簽訂前收取的錢，最后退還給客戶或者折算成購房款。房地產企業取得預售許可證后，才能與客戶簽訂商品房認購協議。所以定金是預售前收的，約束性很低，購房者可以隨時收回款項。所以不做收款處理。

收取保證金時：

借方：銀行存款

貸款：其他應付款：——定金。

正式開盤后與客戶簽訂商品房認購協議：

借：其他應付款：——定金

貸：預付——銷售定金

開盤后，客戶不簽訂商品房認購協議：

借方：預付——銷售定金

貸款：營業外收入

存款

商品房買賣(預售)合同簽訂前收取的款項，在買賣合同簽訂后轉為購房款。如果客戶未在協議規定的期限內簽訂購房合同，房地產企業一般不會退還已經支付的定金。定金應視為房款的收取，在預收賬款中核算。

收取銷售定金時：

借方：銀行存款

貸：預付——銷售定金

簽訂商品房預售合同時：

借方：預付——銷售定金

貸：預售賬戶——銷售金額

客戶違反認購協議，未簽訂預售合同時：

借方：預付——銷售定金

貸款：營業外收入

抵押存款

在抵押貸款過程中，銀行按照貸款總額的一定比例向開發商收取款項，并承擔抵押貸款的連帶保證責任。只有在房產證辦理完畢，抵押登記完成后，銀行才將抵押貸款保證金返還給開發商。在此期間，借款人未按合同約定按期償還本息的，由開發商代為償還，銀行有權直接從抵押保證金賬戶中扣收相關款項。

中標者支付定金。

借方：銀行存款

貸項：預收賬款

收到商品房按揭貸款

借方：銀行存款

其他貨幣資金——抵押存款賬戶

貸項：預收賬款

如果客戶違約，銀行將從存款賬戶中扣款。

借：其他應收款-XX

貸款：其他貨幣資金-抵押存款賬戶

中標者還錢。

借：其他貨幣資金-抵押存款賬戶

貸：其他應收款-xx

抵押存款的解凍

借方：銀行存款

貸：其他貨幣資金——抵押存款賬戶。

預售房款

房地產企業收取的商品房銷售額

對于房地產企業而言，商品房銷售同時滿足以下條件時，應確認收入：一是工程已經竣工并通過驗收，符合銷售合同約定的交付條件。二、已通知房屋所有人收房，結算賬單已提交給業主審批。

確認銷售收入時：

借：預收賬款

貸款：主營業務收入

銷售成本會計

房地產開發企業按照收入確認原則確認銷售收入和銷售面積的實現時，還應當結轉相應的開發產品銷售成本。開發產品竣工驗收達到預定可使用狀態后，成本結算完成后，應編制“開發產品成本明細表”，詳細列明每項開發產品的總成本、總面積、單位面積成本和總臺數�！伴_發產品成本明細表”應作為結轉開發產品成本的依據，并附在憑證上。

商品房竣工交付時：

借：開發產品

貸款：開發成本

發展商品銷售時：

借方：主營業務成本

貸款：開發產品